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城市中心区的复兴是全球城市关注的焦点，尤其当面对不断变化的全球趋势对人们生活、工作和娱乐方式进行重塑时，高混合、高包容与高活力成为近期中心区发展的核心议题。2019年新加坡总体规划面向CBD地区制订多项创新举措，在塑造全球金融中心的同时，期望同步搭建24/7全时活力的幸福生活之地，融入更多的居住功能与公共服务，营造更温情的公共空间，将CBD转变为动态与精彩的城市社区，包容更多元人群，进而提升城市整体竞争力。
走向社区化的CBD转型之路
新加坡CBD地区发展演进示意图 来源：笔者整理
独立时期：高端就业岗位的中心集聚 在新加坡独立以前，国家的中心区域位于邻近主岛南部的海港，具有典型的殖民地城市二元化结构，高密度的破败住宅与少数的现代商业和金融企业拥挤在狭小的区域中。
1960年代，随着西方发达国家劳动密集型产业开始向发展中国家转移，制造业的繁荣使得新加坡有大量人口疏解转移需求。1963年，联合国专家为新加坡绘制了一个沿主岛海岸环状发展的概念图，在这一版方案中明确了中心区域的定位，并提出需要启动原商业中心的再开发，目标是“打造一个充满活力的中央商务区(CBD) ”。在此基础上，1971年编制了以环形模式来分散人口分布的概念规划。在这一版规划中，高附加值的商业和金融业不断向中心水岸地区集中，原有的工业和仓储业、部分轻工业外迁，沿环形走廊形成以公共住房和城镇为主的分散化节点。
1980-1990年代：CBD区域的空间扩张与“高度极化”
1980年代开始，新加坡CBD地区已经形成汇聚越来越多的跨国银行、投资公司以及贸易公司的现代化办公集群空间。1990年代，CBD的范围沿水岸扩张至填海而成的滨海湾，但一些问题也随之而来，比如过多的就业机会高度集中于市中心区，但过高的居住成本又让在此工作的普通人群望而却步，导致产业功能与生活功能完全分离，从空间上隔离了人们的工作、生活和休闲娱乐。
新加坡1971年（左）、1991年（右）总体概念规划 来源：www.ura.gov.sg
21世纪以来：多元融合下的能级提升
新加坡政府开始对城市中心区单一功能分区布局模式进行反思，于1996年提出了一个新都心规划（New Downtown Plan）。新的城市核心区的发展目标首先是要满足未来商业用地发展的需要，其次是要创造一个功能上与现有CBD衔接、有活力的娱乐及文化中心，此外还希望提供相当数量的高质量住宅以支撑丰富动态的夜生活。在总体规划中将其描述为“具备有效的交通网络和全天候的步行联系，让工作、生活、休闲真正结合的区域”。
新加坡政府在之后的CBD建设中开始大力引进旅游业和服务业，开发新的商务金融区和观光商务区，并积极落实功能综合体建设。如2010年开业的滨海湾综合娱乐城，集酒店、餐饮、会议、娱乐、休闲和赌场为一体，高达55层的顶楼还有全球最高的空中花园及最大的室外无边游泳池。2016年落成的丹戎巴葛中心，高290米的塔楼作为CBD内地标性建筑，定位为地区的商务中心、生活时尚中心以及公共活动中心，汇聚办公、居住、零售、餐饮和酒店等多重功能，并提供多类型公共空间，包括都会公园（Urban Park）及多功能的城市客厅（CityRoom）等。
这一时期，新加坡逐步向具有全球化和多元化特征的亚洲服务中心发展，在现有CBD基础上开发新的商务金融区BFC和观光商务区，形成融合金融服务业、高端专业化服务和商务旅游功能的新CBD。但是尽管吸引了大量休闲消费人群，CBD区域仍缺乏本地社群的支撑，造成地区活力度与社会融合度偏低。
丹戎巴葛中心外观、底层都会公园与城市客厅 来源：www.zhuxuncn.com
2019年起：走向社区化的CBD复兴
2019年的总体规划中，新加坡将目光重新聚焦CBD区域，提出“我们的市中心将持续进化，以容纳更广泛的功能需求和创新的生活方式，它不仅仅是一个具有吸引力的工作场所，也将是一个适宜生活和娱乐的活力场所。”
新加坡CBD地区未来活力场景示意图 来源：www.ura.gov.sg
多策合力的复兴计划
生活化
多途径导入居住功能。新加坡在CBD区域规划了更多住宅，以便让更多的人能共享中心区优质资源，并实现就近就业，以及拥有更多的就近休闲与娱乐机会。目前新加坡中心区域有超过50000套住房，未来计划在市中心增加20000多套住房，其中滨海湾花园旁边将建造超过9000套新住宅，营造一个提倡慢行、宁静优雅的城市社区。住宅多以复合体形式建设，商店和便民设施等将布局在生活型街道的底层，为居民提供更便利的服务，并提供充足的户外交往空间。除了一系列新建的高品质住宅，政府也鼓励将现有老旧写字楼、老公寓等改造为商住混合项目、酒店或有其他创新功能的建筑。居住功能的导入将为CBD带来更多常住人口，并将吸纳中等收入人群，关注多元居住需求，改变以高端居住类型为主的现状，这一举措将在提升CBD活力的同时，积极促进社会融合。
新加坡CBD功能引导示意图 来源：www.ura.gov.sg
积极植入公共设施。部分地铁站点门口将设立新的一站式综合设施体，包括社区医院、社区俱乐部，重建市场和小贩中心等。政府还将提供室内体育馆、社区图书馆和为老设施。幼儿园、儿童托管中心、小型诊所、平价食物商店等基础社区设施也将逐步完善，以不断提高CBD地区的宜居性。
优质公共交通出行。2019总体规划在CBD新增了一系列公共交通设施，这使得CBD的所有开发项目都将在地铁站步行10分钟内到达。2021年，在现有22公里自行车道基础上，安顺路一带继续扩建5公里，强有力的自行车道网络联结地铁站点，形成便捷舒适的日常出行网。规划还鼓励新开发项目增设自行车停车场、淋浴间和储物柜等出行辅助设施，让日常生活通勤与游憩变得更为愉悦。此外，CBD还将积极更新更人性化的街道断面，如计划将连接莱佛士广场和丹戎帕加尔两个市中心枢纽的罗宾逊路进行优化，通过为公交车、自行车道和人行道提供更多空间，转变为公共交通优先走廊。更宽的人行道也可以为绿色植物提供更多的空间，并有助于举办各种吸引人的活动。
公共交通优先走廊效果示意图 来源：www.ura.gov.sg
多场景
多元生活：塑造活力混合的特色分区。在中心城区的设计引导中，新加坡针对各分区提出了用地混合引导方向并配套相应机制，如在Anson和Cecil分区内，鼓励更多的混合住宅、服务式公寓、酒店和其他用途；在莱佛士坊和丹戎巴葛分区内，以及罗宾逊路沿线，考虑既有功能的用途互补（例如酒店、服务式公寓和住宅），同时保留中央商务区核心区域的主要商业特征。可以预见，未来的CBD将更加复合多元，真正实现工作、生活、娱乐的一体化。
CBD内各分区混合功能引导一览表 来源：笔者整理
联通共享：搭建开放友好的街区网络。各分区都有具体的设计引导要求，营造舒适公共生活体验。如建筑大多密集而建的Cecil分区，为提高街区整体的可步行性和通透性，控制了必要的通道空间以连接唐人街历史街区和滨海湾。McCallum街沿线的高架行人通道也得到了保护，实现Cecil与滨海湾片区步行连接的连贯性和防风雨性。Anson分区则重点营造一个可亲密交往的社区网络，避免大体量建筑形式及大型裙房，鼓励通过较小规模的建筑组群提供更多的内部街巷与小型广场等空间，促进公共活动的产生，激发地区活力。选定的开发项目将被引导为沿重要的街道分布并提供有良好的通风和自然采光的活力空间。内部街巷要求至少沿一侧提供活动生成性用途（如商店和社区便利设施），并连接交通节点和公共设施。内部街道的最小净宽要求为6.0m，最小净高为10.0m，或体积的两倍，以便形成良好的尺度感知。必要时，内部街巷空间可结合地区公共空间共同开发。
Cecil分区的公共通道网络 来源：www.ura.gov.sg
沿线建筑与空间设计引导要求 来源：www.ura.gov.sg
交往共融：营造活跃精彩的体验空间。串联公园、滨河等各类公共空间，并激发公共空间的活力。商店、餐馆和便利设施将设置于主要生活性街道的沿街界面，同时鼓励在开发地块的公共区域或开放空间设置外摆经营区（ORA），提升通勤途中的空间愉悦度并方便日常购物。庭院和口袋公园将成为促进社区交往的户外“客厅”，动静皆宜，有些为活动提供场地，有些则让人身心放松。同时引导各类建筑为公众开放多形式的交往场所。
动态响应：实现公共资源的高效高质利用。为了满足新兴生活方式转变下日趋多样化的需求，CBD地区还需提升公共空间使用的灵活性，并作为创新生活方式的试验场。滨海湾的大片可用土地就提供了充足机会，可通过提供较短的租约，探索创新使用可能，提供多样化的方案并允许动态调整，以满足不断变化的社会需求。现状空置的用地与用房也可对其积极合理地调整功能，这将有助于使CBD地区成为更具趣味性与吸引力的体验场所。
可持续
1. 引入市场杠杆
为了更好地支持CBD的后续建设，在土地紧约束背景下引入居住等功能，新加坡提出了CBD奖励计划（CentralBusiness District Incentive Scheme）与战略发展奖励计划（Strategic Development Incentive Scheme）（以下简称“SDI计划”）两套容积率激励方案，旨在鼓励将建造年代较久（超过20年）、现阶段低效使用的商务楼宇转变为多用途开发项目，尤其是鼓励混合住宅和酒店，导入居住人口，促进CBD的高质量更新。
CBD奖励计划容积率奖励一览表 来源：www.ura.gov.sg
容积率的提升配有严格的监管机制。必须由市建局批准规划，并在适用情况下支付开发费或差价保费，同时要符合市中心核心规划区的现行城市设计指南，并辅以相应的交通及环保要求。“CBD奖励计划容积率奖励一览表”所示的最大开发强度还将根据详细设计，结合现场环境和其他规划或城市设计考虑因素进行评估。
CBD奖励计划划示了明确的适用范围，以Cecil街区为例，适用地块容积率均为11.20，用地性质为商业。在符合更新导向的前提下，可获得25―30%的容积率奖励，容积率最高可提升至14.56。
SDI计划适用于CBD奖励计划未划示范围内的开发项目——当更新过程中有效提升周边的城市环境，并需要调整原规划指标。主要针对以商业用途为主的商业或混合用途开发项目，以住宅用途为主的项目将不具有资格。同时，更新方案应至少包含两个相邻的地块，可对周边环境产生较明显的提升效应。但若单个地块的更新项目有助于填补该区规划步行网络中的关键性缺口，或有助于开辟一条景观走廊或通往重要公共空间的实体通道，又或是再开发规模足以实现预期的转型效益，也可给予容积率奖励。对功能混合的引导导向是要求能补充现有功能并注入一定新用途，帮助更新地区的活力提升，鼓励提供差异化用户体验的创新用途。与CBD奖励计划给出明确的容积率奖励上限不同，符合SDI计划的更新项目需要从市建局网站下载相关申请表格，填妥后以电子表单形式提交相关奖励申请。
2. 推行社区共营
通过“场所营造和伙伴计划”的改善社区计划（PilotBusiness Improvement District Programme, BID），充分赋予社区权力，帮助公共空间转变为令人兴奋的社区空间，实现可持续的街区发展动能，有效补充政府提供的公共服务。
BID计划提出“我们观察到，一个拥有高度利益相关者参与和承诺的、管理良好的地方，通常对当地的变化更敏感。当地社区、企业经营者和业主对他们的社区拥有更大所有权时，他们能够更好地实施满足他们需求并造福社区的想法和解决方案，从而为他们的区域注入更大的活力。”到目前为止，已有10个辖区表示有兴趣组建试点，其中5个在2019年至2020年之间形成，推动地区更新，并组织了富有趣味性的多种活动项目，促进社区融合。
各辖区根据自身地区特征和实际需求制订了特色化的发展愿景。如CBD内的莱佛士广场片区，这是新加坡最重要的商业区，随着CBD复兴计划的推进，辖区内的社团组织希望进一步通过无缝的交往连接和可靠的基础设施，创造人性化的街道和令人愉悦的公共空间，吸引全球人才，不断提升活力。因此BID试点项目重点做了以下工作：
一是开展了一系列调研，了解租户与工作人群的需求，从而引入有意义的规划和有用的共享服务，提升工作体验；二是激活公共领域，如莱佛士广场公园可以通过节目、活动和公共艺术激发活力，成为该区更突出的焦点；三是通过活动吸引更多游客，市场街即将推出的公共空间将为社区活动提供更多空间。
积极的公众参与带动规划的更好推进。莱佛士广场周边的办公楼宇业主多元协作，将周边公园更新为更实用的活动空间，在正常办公时间之外开展更多的休闲活动。同时也提供了更多的自行车道，并将一栋1980年代建起的立体停车场重新开发为51层的综合开发项目CapitaSpring。除了办公、居住与零售等复合功能外，还配套了游泳池、温泉浴、健身房、社交餐厅、公共休息大厅和户外烧烤区等设施，并积极提供绿色共享空间，30米高的开放花园成为大厦使用者工作、休闲和放松的日常活动场所。
CapitaSpring的绿色共享空间 来源：www.ura.gov.sg
新加坡的CBD转型之路，体现了着眼微处的温情，让城市核心区最优质的公共资源可以被共享、优享。发展重心从世界级功能的不断提升，转向满足普通公众的日常所需，以及对更高幸福感社区共同体的塑造。上海作为全球城市，对CBD地区的升级探索从未止步，也同样面临过职住失衡、空间低效、活力不足、人群分化等困惑。社区化的发展之路无疑是一条有益的启示，在城市去中心化、社会高异质化、空间紧约束的发展背景下，是可深度借鉴的更新及提升路径。
（来源：市规划院、作者：吴秋晴 过甦茜）
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